Показателем роста экономики является увеличение строительства во всех отраслях, в частности жилья. В настоящее время такое строительство стремительно растет и именно туда в основном вливаются капиталы местных и иностранных инвесторов. Под такое строительство государственная и местная власть предоставляют в аренду соответствующие земельные участки. Кроме того, под зоны застройки попадают и земельные участки с размещенными на них частными домами, которые желают выкупить, чтобы снести размещенные на них дома. Застройщики и владельцы частных домов часто, пользуясь помощью государственных или местных органов, вступают между собой в гражданские отношения, чтобы приобрести наибольшую выгоду для себя. По этому поводу у сторон возникают вопросы относительно наибольшей защиты своих имущественных и жилищных прав, вида и размера компенсации, на которую претендуют граждане вследствие выкупа земельного участка и сноса дома.
Наибольшей ошибкой, связанной с выкупом земельного участка под строительство домов, является, во-первых, применение статьи 171 Жилищного кодекса УССР (ЖК УССР) к указанным выше правоотношениям вообще, а во-вторых, еще и неправильное ее толкование.
По-моему, применение указанной статьи возможно только при изъятии земельных участков для государственных или общественных нужд, список которых четко регламентируется законодательством. При наличии же таких государственных или общественных нужд квартиры по установленным нормам могут предоставляться только в домах государственного или общественного жилищного фонда за счет государственных или общественных средств. При этом мало кто обращает внимание на тот факт, что указанное жилье предоставляется отдельным гражданам в пользование, но не в собственность. Право собственности на это жилье возникает уже при последующей его приватизации или выкупе. Отношения, возникающие между застройщиком (частным владельцем), который собирается проводить застройку местности, с одной стороны, и владельцем жилого дома, а также земельного участка — с другой, строятся исключительно на гражданско-правовой основе, и к ним не может быть применена статья 171 ЖК УССР.
Более того, применяя статью 171 ЖК УССР, ее неверно толкуют, а именно — неверно определяют цель ее использования и круг лиц, которым должна быть предоставлена жилая площадь в связи с выкупом земельного участка и сноса дома.
По своей цели эта статья призвана охранять жилищные права (право на жилье) граждан, пользующихся жилыми помещениями в домах частного фонда. То есть граждане (владелец, член его семьи или другой гражданин), постоянно проживающие в частных жилых домах (пользующиеся этим жильем), на законных основаниях не могут быть лишены права на жилье — права проживания. При возникновении же оснований, обусловливающих нарушение права граждан на проживание, законодательством предусмотрена процедура по сохранению этого права, а именно — передача в пользование другого помещения для проживания взамен изъятого. На этом основании можно говорить о том, что жилые помещения предоставляются только тем гражданам (владельцу, членам его семьи или другим гражданам), которые постоянно проживали в помещениях, подлежащих сносу, и право на жилье которых нарушено.
Подтверждением такого вывода является синтаксическая конструкция части 1 статьи 171 ЖК УССР. Она построена таким образом, что по своей смысловой нагрузке часть предложения «которые постоянно проживают в этих домах», из-за отделения от указанного перечня лиц знаком препинания (запятой), распространяется на весь этот перечень.
Из содержания статьи вырисовываются три категории граждан, имеющие право на получение жилого помещения ввиду сноса домов:
1) владельцы домов, которые постоянно проживают в домах, подлежащих сносу;
2) члены семьи владельцев, постоянно проживающие в домах, подлежащих сносу. Согласно части 4 статьи 156 ЖК УССР, к членам семьи владельца частного дома (квартиры) относятся лица, указанные в части 2 статьи 64 этого Кодекса, а именно: жена владельца, их дети и родители. При этом указанные лица, согласно статье 3 Семейного кодекса Украины, создают семью только при совместном проживании, наличии взаимных прав и обязанностей, а также связанные совместным бытом. Членами семьи могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают вместе с владельцем и ведут с ним совместное хозяйство;
3) другие граждане, которые постоянно проживают в домах, подлежащих сносу.
Исходя из такого построения предложения в части 1 статьи 171 ЖК УССР, его смысла и цели относительно охраны права на жилье, можно констатировать, что право на получение жилой площади из-за сноса дома имеют только те лица, которые постоянно в нем проживали. Это подтверждается и судебной практикой, и разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда СССР «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд» № 17 от 16 августа 1984 года.
Другим подтверждением отсутствия у гражданина прав на получение жилой площади из-за непроживания в доме, подлежащем сносу, является второе предложение статьи 171 ЖК УССР, которое наряду с правом на жилье упоминает и об охране права собственности граждан. То есть гражданину (владельцу) гарантирована защита права частной собственности путем компенсации стоимости принадлежавшего ему имущества. При этом следует отметить, что в отличие от права частной собственности, подлежащего защите в любом случае, право на проживание защищается только при прямом его нарушении, а именно — лишении жилья проживавшего в нем лица.
Учитывая устарелость статьи 171 ЖК УССР и содержания прав, на защиту которых она направлена, применение указанной нормы (предоставление жилья всем, независимо от того, проживает лицо или нет) не является возможным и нарушает права застройщиков и инвесторов (наносит материальные убытки), а потому вопросы о компенсации стоимости дома и предоставлении жилой площади в пользование должны решаться только в рамках Гражданского кодекса Украины.
ДЕНИСОВ Александр — старший юрист адвокатской компании «Правочин», г. Киев
