Прежде чем непосредственно перейти к предложенной теме, давайте смоделируем некую правовую ситуацию. Например, при расчете суммы арендных платежей по землям коммунальной собственности на 2008 год многие предприятия использовали данные договора аренды земельного участка и соответственно задекларировали сумму годовой арендной платы, указанную в договоре. Сотрудники ГНИ не согласны с правильностью составления деклараций, указывая на несоответствие задекларированной суммы минимальному размеру арендной платы, измененному с 1 января 2008 года, и требуют привести ее к размеру, предусмотренному действующим законодательством. Правомерны ли такие требования?
Основными нормативными документами, регулирующими правоотношения в сфере аренды земельных участков, являются Закон Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года и Закон Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 года.
В соответствии со статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра является существенным условием договора, что полностью соответствует нормам Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины (ГК и ХК).
Статья 23 данного Закона гласит: «Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды.
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по согласию сторон...»
Статьей 30 Закона Украины «Об аренде земли» установлено следующее: «Изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор разрешается в судебном порядке».
Частью 2 статьи 632 ГК установлено: «Изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и при условиях, установленных договором или законом».
Статьей 651 ГК предусмотрено следующее: «Изменение или расторжение договора допускается только по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом».
Частью 1 статьи 188 ХК определено: «Изменение или расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, если другое не установлено законом или договором».
Из вышеизложенного следует, что если в договоре аренды земли установлена обязанность арендатора изменить размер арендной платы в случае изменения ее размера законодательным актом, то арендатор обязан это сделать. Он также обязан принять изменение арендной платы, предложенное арендодателем, если право на одностороннее изменение условий договора предоставлено арендодателю договором аренды. Если в договоре аренды отсутствуют права и обязанности по изменению условий договора, то арендатор не имеет никаких правовых оснований для одностороннего изменения условий договора.
Но вышеприведенные нормы права допускают одностороннее изменение договора в случаях и при условиях, установленных законом.
Законом Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 28 декабря 2007 года были внесены изменения в Закон Украины «Об аренде земли» и Закон Украины «О плате за землю».
Так, с 1 января 2008 года, в соответствии со статьей 21 Закона Украины «Об аренде земли», установлен новый минимальный размер арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, который не может быть меньше:
— для земель сельскохозяйственного назначения — размера земельного налога, установленного Законом Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 года;
— для прочих категорий земель — трехкратного размера земельного налога, установленного Законом Украины «О плате за землю».
В то же время Законом Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 года и внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» также был изменен размер земельного налога. Теперь рассмотрим, устанавливает ли данный Закон случаи и условия, необходимые для изменения в одностороннем порядке условий ранее заключенного договора аренды земли.
Всем известно, что в соответствии с Конституцией Украины законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратной силы во времени. Следовательно, нормы закона действуют с момента его вступления в силу, но не ранее дня его официального опубликования.
Договоры аренды земли, как правило, заключаются на длительный срок. Следовательно, вносить арендную плату необходимо и после вступления в силу вышеуказанных изменений, но в каком размере?
Из положений Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» не следует, что данный Закон устанавливает случаи и условия одностороннего изменения условий договора, так как в нем отсутствуют положения о приведении ранее заключенных договоров в соответствие с нормами этого Закона, о порядке одностороннего изменения условий договора, положения о том, какая из сторон должна изменить условия договора, или положения о том, что условия ранее заключенных договоров изменяются в соответствии с принятыми изменениями.
Таким образом, данный Закон Украины не устанавливает нормы, в соответствии с которыми изменялись бы условия ранее заключенных договоров аренды земли в одностороннем порядке, или автоматического изменения условий договора в связи со вступлением данного Закона в силу.
В то же время следует помнить, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности включена в перечень общегосударственных налогов и сборов (обязательных платежей).
В соответствии со статьей 14 Закона Украины «О плате за землю» плательщики земельного налога, а также арендной платы за земельные участки государственной или коммунальной собственности (кроме граждан) самостоятельно исчисляют сумму земельного налога и арендной платы ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года предоставляют соответствующему органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка налоговую декларацию за текущий год по форме, установленной центральным налоговым органом, с разбивкой годовой суммы равными долями по месяцам. Представление такой декларации освобождает от обязанности предоставления ежемесячных деклараций.
В соответствии со статьей 13 Закона Украины «О плате за землю» основанием для начисления земельного налога являются данные Государственного земельного кадастра, а арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности, — договор аренды такого земельного участка.
Таким образом, действия предприятий по декларированию суммы годовой арендной платы на основании договора аренды являются полностью правомерными, а требования сотрудников ГНИ о приведении размера арендной платы в соответствие с новыми нормами законодательства — нет.
Однако вступление в силу изменений к законам «О плате за землю» и «Об аренде земли» является основанием для изменения размера арендной платы за землю. Если иное не предусмотрено договором, то арендодатель в соответствии с нормами действующего законодательства имеет право инициировать процесс внесения соответствующих изменений в договор аренды, а в случае несогласия с изменениями арендатора обратиться в суд с соответствующим иском.
Следует обратить внимание также на то, что, в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона Украины «О плате за землю», ставки земельного налога, порядок исчисления и уплаты земельного налога не могут устанавливаться или изменяться другими законодательными актами, кроме этого Закона. Изменения и дополнения к этому Закону вносятся не позднее чем за три месяца до начала нового бюджетного года и вступают в силу с начала нового бюджетного года.
Как видим, изменения и дополнения к Закону Украины «О плате за землю» были внесены с нарушением вышеприведенной нормы Закона. Следовательно, существует теоретическая возможность признать данные изменения незаконными, но, как показывает практика, любая из трех ветвей власти не сильно заботится о соблюдении ею же действующего законодательства Украины.
ГАЛАХОВВиталий — адвокат, АФ «Головань и Партнеры», г. Донецк
