Михаил ЛУЦКИЙ
Специально для «Юридической практики» №36/2008
http://www.yurpractika.com/article.php?id=100095384

Для исследования вопроса о правоотношениях собственников и несобственников квартир в общем дворе необходимо рассмотреть природу возникновения таких правоотношений, то есть их появление и основание появления. Это связано с тем, что у субъектов, проживающих в одном доме (дворе), приватизировавших и не приватизировавших квартиры, правоотношения разные — как по отношению друг к другу, так и по отношению к собственности.

В статье 1 Жилищного кодекса УССР «Право граждан УССР на жилище» сказано: «В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией УССР граждане УССР имеют право на жилище». Это составляло важный элемент их гражданской правоспособности, так как в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса УССР все граждане могли иметь в личной собственности имущество, в том числе жилой дом (или часть дома), а также право пользования жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда.

Право на жилище как субъективное право, то есть принадлежащее конкретному гражданину на конкретное помещение в доме определенного жилищного фонда, возникло в силу предусмот­ренных в жилищном законодательстве юридических фактов. В дальнейшем оно было детализировано в соответствующих правоотношениях граждан УССР.

После выхода Украины из состава СССР эти правоотношения регулируются принятым Верховным Советом Украины Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992 года, а также Гражданским кодексом Украины от 16 января 2003 года (ГК), вступившим в силу с 1 января 2004 года.

Статья 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» закрепила осуществление, порядок и содержание приватизированных квартир (домов). Согласно данной статье, их содержание осуществляется за счет средств собственников в соответствии с Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовой территорией, которые утверждаются Кабинетом Министров Украины, независимо от их форм собственности.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», собственники квартир многоквартирного жилого дома являются собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны участ­вовать в общих затратах, связанных с содержанием дома и придомовой территории соответственно своей доле в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи, гаражи и др.)передаются в собственность квартиронанимателей бесплатно и отдельной приватизации не подлежат.

В июне 1992 года законодатель впервые упомянул о земле как придомовой территории. В статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» он установил плату за пользование придомовой территорией для приватизировавших квартиры жильцов.

Таким образом, законодатель — собственник земли на основании этого Закона передал земли придомовой территории в платное бессрочное постоянное пользование жильцам, приватизировавшим жилье. Это бессрочное право постоянного бездоговорного пользования (до момента его реализации в право собственности), и собственник этой земли не имеет права ее отдать в пользование другому лицу, не проживающему в этом доме, без согласия пользователей, приватизировавших квартиры в этом доме.

Согласно пункту 3 статьи 415 ГК, «лицо, к которому перешло право собственности на здание (сооружение), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (сооружения)». Тем более что согласно пункту 5 статьи 116 Земельного кодекса Украины (ЗК) этот земельный участок необходимо сначала, до передачи другому, не приватизировавшему квартиру в этом доме, изъять на законных основаниях у лица, проживающего в этом доме и приватизировавшего квартиру. Другое решение собственника земли будет грубым нарушением императивной нормы Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», изложенной в статье 10, а также пункта 2 статьи 345 ГК, устанавливающего, что «приватизация осуществляется в соответствии с законом».

ЗК, принятый Верховным Советом Украины 25 октября 2001 года и вступивший в силу с 1 января 2002 года, расширил права граждан, установив в статье 119 обретение права на земельный участок за давностью пользования (приобретательная давность). Так, граждане, добросовестно, открыто и непрерывно пользующиеся земельным участком в течение 15 лет, но не имеющие документов, свидетельствующих о наличии у них права на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставлении в пользование. Размер этого земельного участка устанавливается в пределах норм, определенных данным Кодексом (статья 121 ЗК).

Согласно части 2 пункта 1 статьи 344 «Приобретательная давность» ГК, обретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности регулируется законом. Им в данном случае и является Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», статья 10 которого регулирует вопрос землепользования, а также статья 119 ЗК, так как граждане пользовались земельными участками, прилегающими к этим домам (квартирам), и многие из них на праве приобретательной давности. Государство при приватизации квартир само подтвердило это пользование (по праву приобретательной давности), передав эти земли в пользование жильцов, приватизировавших квартиры (дома).

Статья 345 ГК устанавливает, что право собственности по приобретательной давности обретается по решению суда.

ЗК также устанавливает, что при оформлении права собственности на земельный участок, которым гражданин фактически пользуется как своим, он имеет право на защиту своего землепользования от третьих лиц, не имеющих права на его использование по основаниям, предусмотренным законом и другими правовыми актами или договором.

Передача земельного участка в собственность или в пользование гражданам на основании приобретательной давности осуществляется в порядке, установленном ЗК. Из самого содержания приведенной нормы ЗК следует, что приобретательная давность как способ обретения права собственности или права пользования на землю распространяется только на граждан. Это императивная норма Закона.

Установленный ЗК порядок передачи земельного участка в собственность предусматривает обращение граждан с ходатайством о рассмотрении его органами государственной власти или местного самоуправления и принятии об этом соответствующего решения, подготовку землеустроительной документации, осуществление отвода земельного участка в натуре, выдачу соответствующего документа, удостоверяющегося право собственности на землю, регистрацию земельного участка и т.д.

Статья 120 ЗК «Переход права собственности на земельный участок при переходе права на жилой дом, строение или сооружение» в настоящее время точно воспроизводит статью 377 ГК, в пункте 2 которой указано: «Если жилой дом, строение или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания».

Таким образом, статья 120 ЗК и статья 377 ГК идентичны, и положения статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» в настоящее время соответствуют этим статьям в отношении пользования земельным участком придомовой территории.

Статья 30 ЗК 1992 года «Переход права на земельный участок при переходе права на строение и сооружение» устанавливала следующее: «При переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит в размерах, предусмотренных статьей 67 настоящего Кодекса, и право собственности или право пользования земельным участком, без изменения его целевого назначения и если иное не предусмотрено в договоре отчуждения строения и сооружения. В случае изменения целевого назначения предоставление земельного участка в собственность или пользование осуществляется в порядке отвода».

В отличие от статьи 30 ЗК 1992 года статья 120 ЗК (ныне действующего) устанавливает, что переход права собственнос­ти на жилой дом, строение и сооружение к приобретателю недвижимого имущества не влечет за собой автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположены эти строения, сооружения.

Переход права собственности на землю требует в этом случае отдельного правового договорного регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и приобретателем дома, строения, сооружения. Таким соглашением может быть договор купли-продажи, дарения, мены земельного участка, в то время как статья 30 ЗК 1992 года преду­сматривала упрощенный способ перехода права собственности на земельный учас­ток при переходе права собственности на дом, строение, сооружение без изменения целевого назначения этого земельного участка.

Новеллой ЗК 2001 года по сравнению со статьей 30 ЗК 1992 года стала возможность перехода права собственнос­ти или пользования не только участком в целом, но и отдельными его частями. Причем не только при переходе права собственности на часть расположенных на нем строений, сооружений, но и при переходе права собственности на все строение, сооружение, расположенное на участке. Такая гибкая схема способна обеспечить максимальный учет интересов как отчуждателя, так и приобретателя строений, сооружений, однако она осложнена условиями оформления этого правоотношения.

Часть 4 статьи 120 ЗК 2001 года устанавливает общее правило, в соответствии с которым при переходе права собственности на строение, сооружение к нескольким лицам объект права собственности каждого из них на земельный участок подлежит определению пропорционально долям приобретателей в стоимости строения, сооружения. Она предполагает автоматический переход права пользования к приобретателям строений, сооружений, но ставит его в зависимость не только от содержания договора о переходе права на земельный участок (купля-продажа, дарение, аренда и т.п.), но и от договора, который может изменять общее правило пропорционального перехода права на земельный участок к приобретателям строений, сооружений.

Такое подробное описание всех этих правоотношений вызвано тем, что в дальнейшем будет рассматриваться порядок землепользования земельным участком во дворе, в котором находятся несколько домостроений, принадлежащих гражданам, приватизировавшимквартиры в этих домостроениях. Неко­торые из этих жителей еще до приватизации квартир имели во дворе сараи, гаражи и т.д.

Статья 121 ЗК 2001 года «Нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам» предусматривает право граждан Украины на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственнос­ти для строительства индивидуальных гаражей в размере не более 0,01 гектара. За бесплатно полученную в собственность землю гражданин должен платить государству налог на землю.

Из изложенного следует, что в домах, где приватизированы более двух квартир, имущество общего пользования, в доме и во дворе имеет место общая долевая собственность этих жителей, а земельный участок придомовой территории является предметом общего постоянного долевого пользования.

В статье 356 «Право общей долевой собственности» ГК 2003 года установлено, что собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические, юридические лица, государство, территориальные общины.

В соответствии со статьей 345 «Приобретение права собственнос­ти при приватизации государственного имущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности» ГК 2003 года физическое или юридическое лицо может обрести право собственнос­ти при приватизации государственного имущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности. Приватизация осуществляется в порядке, установленном Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992 года.

Статья 358 ГК «Осуществление права общей долевой собственности» гласит:

«1. Право общей долевой собственнос­ти осуществляется совладельцами с их согласия.

2. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, являющимся их общей долевой собственностью.

3. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственнос­ти. При невозможности этого он вправе требовать от других совладельцев, владею­щих и пользующихся общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

4. Если договор между совладельцами о порядке владения и пользования общим имуществом в соответствии с их долями в праве общей собственности удостоверен нотариально, он является обязательным для лица, которое приобретает впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество».

Статья 364 ГК «Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности» устанавливает право совладельцев на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Примеры из практики

Используя приведенные выше законодательные нормы, приведем некоторые примеры разрешения конкретных ситуаций.

Инвалид войны гр-ка Л.В. в 1975 году приобрела автомобиль с ручным управлением и обратилась в горисполком с заявлением об отводе ей земельного участка под строительство гаража для купленного автомобиля.

Земельный участок находился рядом с ее семейным домовладением, за мастерскими предприятия и для производственных или других целей предприятием не использовался. Филиал предприятия, само предприятие и его киевская вышестоящая организация, а также соответствующие причастные к этому службы города дали на это соответствую­щее согласие.

Исполком городского совета решением № 1294 от 18 ноября 1975 года разрешил строительство гаража и отвел земельный участок, изъяв его у филиала Херсонского СУ-607.

При СССР индивидуальные гаражи считались вспомогательными хозяйственными помещениями, и для их строительства не требовалось ни проекта, ни акта госкомиссии о приемке, ни государственной регистрации в БТИ. Они приписывались к домовладениям по месту их нахождения.

Это обосновывалось тем, что гараж является не самостоятельной вещью, а принадлежностью к главной вещи, то есть автомобилю, как, к примеру, очки и футляр для них. Поэтому гаражи не регистрировались в БТИ и не участвовали в сделках. Это изменилось в 2004 году.

В 1976 году гр-ка Л.В. заболела, не смогла управлять купленным автомобилем и согласно договору дарения от 8 июня 1976 года подарила его брату Л.М. — совладельцу домовладения, к которому был приписан (прикреплен) построенный гараж.

При дарении автомобиля встал вопрос и об одновременном дарении гаража. Однако нотариус отказалась оформить такой договор дарения из-за отсутствия на него документов как на самостоятельную вещь, ссылаясь на статью 132 ГК УССР от 16 июня 1963 года «Главная вещь и ее принадлежность». Согласно данной статье, «принадлежностью является вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Принадлежность следует доле главной вещи, если в договоре или в Законе не установлено иное. Признание вещи принадлежностью определяется не ее естественными свойствами, а характером отношений по поводу хозяйственного назначения вещи».

Так Л.М. стал хозяином подаренного автомобиля и гаража одновременно в соответствии со статьей 132 ГК УССР.

Гражданин Украины Л.М. обратился в исполком городского совета по поводу оформления земельного участка, находящегося под гаражом, с предоставлением документов о дарении автомобиля. Ему дали ответ, что на основании статьи 30 ЗК УССР «при переходе прав собственнос­ти на дом и строение вместе с этими объектами переходит в размерах, предусмот­ренных статьей 67 настоящего Кодекса, и право собственности или право пользования земельным участком, без изменения его целевого назначения и, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения, строения, сооружения. В случае изменения целевого назначения предоставление земельного участка в собственность или пользование осуществляется в порядке отвода».

Целевое назначение не изменилось, следовательно, отвод не нужен. Иное в договоре дарения предусмотрено не было, поэтому право пользования земельным участком перешло автоматически полностью на Л.М. согласно статье  30 ЗК УССР от 13 марта 1992 года.

При оформлении государственного акта на право постоянного пользования землей от 9 октября 1996 года филиал Херсонского СУ-607 «Укргидромеханизация» вместе с инспектором БТИ допустили ошибку, включив земельный участок под гаражом Л.М. в земельный участок предприятия, хотя на плане внешних границ землепользования от 9 октября 1996 года этот земельный участок нарисован, выделен и обозначен размерами.

Гражданин Л.М. пользуется постоянно гаражом и этим земельным участком открыто и законно с 8 июня 1976 года, то есть более 30 лет. Согласно статье 119 ЗК 2001 года «Приобретение права на земельный участок за давностью пользования (приобретательная давность)», «граждане, добросовестно, открыто и непрерывно пользующиеся земельным участком в течение 15 лет, но не имеющие документов, свидетельствующих о наличии у них права на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставлении в пользование».

Николаевским БТИ был изготовлен технический паспорт на гараж, который и стал основанием требований гр-на Л.М. Несмотря на то что гр-н Л.М. и без этого имеет право пользоваться земельным участком, находящимся под гаражом, он обратился 8 августа 2004 года с заявлением к городскому голове о передаче ему в бесплатную собственность этого земельного участка.

9 апреля 2004 года был составлен акт государственной технической комиссии о вводе в эксплуатацию ранее построенных объектов, подписанный без замечаний.

Горисполком рассмотрел все представленные гр-ном Л.М. материалы о праве собственности на этот гараж и принял решение № 1082 от 29 июня 2004 года, которым разрешил гр-ну Украины Л.М. зарегистрировать в БТИ право собственности на недвижимое имущество (гараж). БТИ выдало ему свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество от 2 июля 2004 года. Эта собственность была зарегистрирована под № 463922, и выдан документ о регистрации права собственности на недвижимое имущество межгородского БТИ.

8 августа 2004 года с заявлением под № 01-598 гр-н Л.М. обратился к городскому голове с просьбой передать ему в бесплатную постоянную собственность земельный участок в размере 0,01 га, на котором находится гараж, для его обслуживания, о чем выдать надлежащий документ.

Исполнительный комитет городского совета 7 сентября 2004 года дал ответ под № 01-598: «Для принятия городским советом решения Вам необходимо подать в горисполком проект отвода земельного участка, согласованный с главным управлением градостроения и архитектуры горисполкома, городской СЭС, отделом охраны окружающей природной среды городского совета, отделом охраны культурного наследия, и заключение государственной землеустроительной экспертизы».

Все эти документы были переданы. Однако в связи с финансовыми затруднениями заказать проект землеотвода гр-н Л.М. не смог и обратился как участник боевых действий ВОВ в горисполком о предоставлении ему льготы на изготовление проекта землеотвода, где был поставлен на очередь.

Согласно статье 377 ГК «Право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, размещенных на нем», если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они расположены, и частью земельного участка, необходимой для их обслуживания.

Из изложенного следует, что гр-н Л.М.владеет и пользуется земельным участком, находящимся под его законно построенным гаражом и предоставленным для обслуживания этого гаража, на законных основаниях. И если ему будет предъявлен иск в местный суд на предмет сноса гаража фирмой «Гимекс», то, по моему мнению, такой иск не будет подлежать удовлетворению.

Статья 321 «Нерушимость права собственности» устанавливает следующее:

— право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен этого права либо ограничен в его реализации;

— лицо может быть лишено права собственности или ограничено в его осуществлении лишь в случаях и в порядке, установленных законом.

В данном случае закон на стороне гражданина Л.М.

Пункт 1 статьи 151 «Порядок согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков» ЗК устанавливает: «Юридические лица, заинтересованные в изъятии (выкупе) земельных участков, обязаны до начала проектирования согласовать с собственниками земли и землепользователями... городскими советами... место расположения объекта, размер земельного участка и условия его изъятия (выкупа) с учетом комплексного развития территории, обес­печивающего нормальное функционирование на этом участке и прилегающих территориях всех объектов, условия проживания населения и охрану окружающей среды». Условия, указанные в этой статье, ООО «Пивденьинвестбуд» не выполнило — не согласовало их с землепользователями и даже к ним не обратилось.

Городской совет 1 апреля 2005 года принял решение «Об утверждении проектов распределения территорий кварталов, микрорайонов на территории города» № 32/15, в пункте 1.3 которого утвердил проект распределения площади придомовой территории квартала, ограниченного улицами Фалеевской, Образцова, Пушкинской и Привокзальной площадью, разработанный ОАО «Николаевгипроград» (заказчик ООО «Пивденьинвестбуд).

На указанной территории двора по адресу ул. Фалеевская, 91 находится спортивная и детская площадки, размещено их оборудование и два гаража, построенные с разрешения исполкома городского совета для безногого инвалида, травмированного при крушении трамвая, и инвалида 1 группы, участника боевых действий в ВОВ, прикованного к постели.

Кроме того, в этом доме приватизированы квартиры. И согласно статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», придомовая территория передана жителям этого дома в постоянное бессрочное пользование. Следовательно, без ведома и согласия жителей дома исполком не имел права принимать такое решение, поскольку этим нарушается и статья 377 ГК, и статья 120 ЗК.

Согласно статье 155 ЗК, такой акт признается недействительным. Подобными действиями горисполкома и ООО «Пивденьинвестбуд» нарушается также Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20 апреля 2000 года. В его статье 18 «Учет общественных и частных интересов при планировании и застройке территорий на местном уровне» указано, что «при осуществлении планирования и застройки территорий на местном уровне учет общественных интересов заключается в определении потребности территорий общины в территориях, необходимых для размещения, содержания объектов жилищно-коммунального хозяйства, специальной, инженерно-транспортнойинфраструктуры, решения других задач обеспечения устойчивого развития населенного пункта».

В разделе 4 «Соблюдение государственных, общественных и частных интересов во время планирования и застройки территорий» Закона Украины «О планировании и застройке территорий» и Типовых региональных правилах застройки, утвержденных приказом Госстроя Украины № 219 от 10 декабря 2001 года, зарегистрированных в Министерстве юстиции Украины 30 декабря 2002 года под № 4/6292, четко указано, что без согласия общественности жилого дома планировать строительство запрещается.

Согласно статье 5 «Основные требования к градостроительной деятельнос­ти» Закона Украины «Об основах градостроения» от 16 ноября 1992 года, при осуществлении градостроительной деятельности должен быть обеспечен учет государственных и общественных интересов при планировании и застройке территорий.

Схема конструкции данного двора представляет собой замкнутое пространство единого пятиэтажного дома в виде буквы «С», где единственный доступ воздуха во двор — это та часть, на которой хотят построить еще один дом с подземными гаражами. Тем самым жители двора будут лишены доступа воздуха во двор, а также самого двора (из-за въезда в подземные гаражи), детской и спортивной площадок. Кроме того, вокруг и около самого дома очень интенсивное автомобильное движение и движение на железной дороге.

Согласно существующим нормативам для застройки территорий, в этом дворе нет излишка земли для застройки. Все эти особенности не были учтены исполкомом при даче разрешения на застройку территории двора.

Часть 6 статьи 19 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» указывает, что при установлении режима застройки он не влечет за собой прекращения права собственности или права пользования. Поэтому, решая вопрос застройки территории двора по ул. Фалеевской, 91 в городе, исполком горсовета обязан был учитывать мнение пользователей земельным участком, на котором расположен дом и двор, то есть жильцов дома.

В данном случае при застройке произойдет изменение целевого назначения земельного участка, а согласно пункту 3 статьи 124 «Порядок передачи земельных участков в аренду» ЗК «передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением целевого назначения из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном статьями 118, 123 настоящего Кодекса».

Пункт 6 статьи 123 «Порядок предоставления в постоянное пользование земельных участков юридическим лицам» предусматривает, что «проект отвода земельного участка согласуется с землепользователем». Землепользователями данного земельного участка являются граждане дома, приватизировавшие квартиры согласно статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». С ними же никто никакие вопросы не согласовывал. Это еще один случай попирания прав жителей местными органами власти.

В пункте 5 статьи 116 «Основания приобретения права на землю» ЗК указано: «Предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или пользовании, производится лишь после изъятия его в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».

Земельный участок не изымался у жителей приватизированных квартир. Это еще один факт грубого нарушения ЗК гор­исполкомом. Горисполком не руководствовался статьей 141 ЗК, устанавливающей основания прекращения права пользования земельным участком.

Таким способом изъять земельный участок органы власти и местного самоуправления имеют право только по статье 147 ЗК, то есть в случае военного или чрезвычайного положения и по мотивам общественной необходимости. Ни первого, ни второго, ни третьего случая не было. Это еще один факт грубого нарушения ЗК местными органами власти и местного самоуправления.

В пункте 2 статьи 152 «Способы защиты прав на земельные участки» главы 23 «Защита прав на землю» раздела 5 «Гарантии прав на землю» сказано: «Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения каких-либо нарушений права на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещения причиненных убытков». Эта защита для жителей двора, приватизировавших квартиры, пока осталась только на бумаге. Уже два года они судятся с горисполкомом и ООО «Пивденьинвестбуд», но пока безрезультатно. Это пример вопиющей несправедливости и невозможности защиты своих прав гражданами Украины, несмотря на то что статья 377 ГК «Право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, размещенных на нем» гласит: «Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания».

Это право жителям, приватизировавшим квартиры в доме, было предоставлено еще статьей 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», а впоследствии подтверждено статьей 377 ГК и статьей 120 ЗК. Однако эти законодательные акты для горисполкома не действуют.

Горисполком, словно спохватившись за неправильно принятое решение № 32/15 от 1 апреля 2005 года, издает новое решение «О согласовании мест для расположения объектов резервирования земельных участков…» № 32/17 от 1 апреля 2005 года. Согласно пункту 1.4 данного решения, ООО «Пивденьинвестбуд» следует «согласовать место для размещения многоквартирного жилого дома на земельном участке ориентировочной площадью 1400 м² за счет придомовой территории в пределах улиц Образцова, Пушкинской и Привокзальной площади». Улица Фалеевская отсутствует, хотя весь дом числится по ул. Фалеевской, 91, площадь также указана неверно: не 1400 м², а 880 м².

Никто с жителями дома по ул. Фалеевской, 91 никакие вопросы не согласовывал, так как специально в решении не была указана «улица Фалеевская». Видимо, горисполком задался целью нарушать все законы, поэтому не указал этого дома и этой улицы.

Однако 24 февраля 2006 года появляется новое решение горисполкома «Об изъятии, предоставлении, передаче по фактическому землепользованию, продлении срока пользования…» № 43/29, в пункте 33.1 которого передается в аренду сроком на 1 год земельный участок площадью 880 м², ограниченный улицами Фалеевской, Образцова, Пушкинской и Привокзальной площадью.

В части 6 раздела «Обязать землепользователя» записано: «Исполнять обязанности землепользователя в соответствии с требованиями статьи 96 ЗК», а именно: «землепользователи обязаны: ...г) не нарушать права собственников смежных земельных участков и землепользователей». Права землепользователей уже нарушены тем, что не было получено согласие на отвод земельного участка в аренду.

Согласно пункту 33.1 решения горис­полкома № 43/29 от 24 февраля 2006 года, земельный участок площадью 880 м² во дворе по ул. Фалеевской, 91 был передан в аренду ООО «Пивденьинвестбуд» сроком на 1 год, то есть с 24 февраля 2006 года по 24 февраля 2007 года.

Решением горисполкома № 11/35от 3 марта 2007 года о передаче этого участка в аренду тому же арендатору ООО «Пивденьинвестбуд» продлен на 3 года срок аренды земельного участка площадью 880 м².

С 24 февраля 2006 года по 3 марта 2007 года прошел 1 год и 8 дней. Следовательно, арендодатель утратил срок автоматического продления договора аренды 2006 года и следовало его оформлять по-новому, с учетом всех требований согласования. Это не было им сделано, и горисполком (его должностные лица) явно был заинтересован (неизвестного по какой причине) в незаконном продлении срока аренды земельного участка в пользу финансово богатого арендатора — «ООО «Пивденьинвестбуд». Жители двора борются с арендатором уже более трех лет. Вот что значит незаконные действия органов власти и местного самоуправления, хотя на стороне жителей двора все законы Украины и Конституция.

ЛУЦКИЙ Михаил — юрист, г. Николаев

(Опубликовано с письменного разрешения ЗАО "Юридическая практика"
http://www.yurpractika.com )